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2017年9月8日金曜日

不動産投資はやりません


今回は、不動産投資についての考えです。

予め申し上げますが、当ブログは、

  1. 老後の不安をはっきり認識する
  2. 老後の長生きリスクは100歳まで生きる前提で考えた方が良さそうだ
  3. 自分がもらえる年金額を、ねんきんネットとかねんきん定期便で確認しよう
  4. 老後の必要額の資産で定量化
  5. 必要額が預貯金だけで用立てるのは、相当の高給取りか倹約家か資産家の親御さんからの相続くらいしかない
  6. リストラとか定年退職とか、第二の人生で職を得るのは大変。老後の備えをしないまま、「働きながら何とかするさ」は通用しない厳しい「経験者求む」の高いハードル
  7. どんな方法があるんだろうという3冊の本
  8. 老後が始まる10年〜40年、100歳までの50年〜80年がどれだけ長い期間で世間や投資事情、市場での企業の勢力地図が激変するか、2〜3年のドッグイヤーでも未知の新企業や業種が台頭するため、勝ち組を選定するアクティブファンドや個別株投資は初心者・入門者・これから資産形成を始めようというワタシたちには到底無理。激変する時代の趨勢に自然に身を委ねてインデックスファンドの国際分散投資で地球全体を網羅的に買って、世界全体の成長の果実を得る地味な投資が良さそうだ。
  9. 当ブログでは、国際分散投資で100円からでもできるカンタン分散とポートフォリオを維持したまま少額でも取り崩せるオススメの3本のバランスファンドを活用しよう
  10. イデコやNISAなどの国が容易した免税措置は使いこなそう。
と順序立てて考えた上の資産形成方針に基づいていて、個別株式投資、アクティブファンド投資、不動産投資や金投資など、勧めていませんが、それらを実践されている上級者の方々を冒涜したり、否定したりするつもりは毛頭ありませんので、ご了承ください。

さて。
伝統的な資産管理のセオリーに、財産3分法というのがあります。
  • 預貯金・現金
  • 株式
  • 不動産
という考え方があります。

当ブログでは、最初の2点でいきましょう(株式は、債券も含めた投資信託と読み替えるカンジ)という方針です。

不動産投資ってゆうのは、大家さんです。

大家さんとして不動産物件を所有し、そこに住む人からの家賃収入を得るという方法です。

先のブログ記事で述べたように、リストラや定年退職後の再就職は困難を極め、資産形成不十分な状態で、再就職の仕事で不足分を補いながら生活する、という構図はとても困難を極めます。

参考ブログ記事
過酷を極める定年後、リストラ後の第二の就職活動

ということで、リストラによる早期退職金、定年退職金が手元にあって、それを頭金に不動産物件を購入し、当然、その不動産物件を担保に金融機関から融資を受け、家賃収入の中から金融機関へ借入金を元本と利息を返済しながら、残った金額が大家さんの収入となるという構図になります。

上記ブログ記事で紹介したフランチャイズ経営と構造は同じで、業者から仲介された物件を買って経営することになります。

ワタシも賃貸マンションに住んでます。新築半年くらいで入居し、27年ずっと住んでいます。

住人の目からの不動産経営しかわかりませんが、まず、全室が埋まり続けることはありません。

今も1室空室が出ていて、空室が出てしまうと、引っ越した後、部屋の中のリニューアルでしばらく貸し出すことができません。

大家さんにとっては、収入どころか、支出があるということです。

そしてここからはNHKでの不動産投資特集の番組の受け売りになりますが、大抵のマンション経営は、1棟全部でなく、ワンルームやそれに近い間取りの1室を経営することになります。

そうなると、2〜3ヶ月、収入がなく支出があり、しかも金融機関からの借入金返済も毎月滞り無くやっていかねばならないとなると、1室では足りないということに。

すると、借入金返済と収入安定のために、さらにもう1室、同じくその物件を担保に金融機関から融資を受けて、経営が始まることになります。

2室とも、住む人が埋まり、安定収入という軌道に乗る場合もあるでしょう。

でも、女性住人だと結婚して引っ越してしまったり、学生さんだと4年で出ていってしまったり、ワタシのように27年住み続けるというのは、先月の更新で「ずっと居てくださいね」と不動産屋さん経由で大家さんから嬉しいお言葉を頂戴しましたが、そんなケースはそれほど珍しいということです。

27年ですから、外装工事も入りましたし、部屋のエアコンや換気扇など経年劣化で大家さん持ちで交換してもらったりしています。

不動産ってやっぱり古くなる一方なんですね。

建設業者さんに聞くと、ワタシの住んでるマンションは、大家さんが裕福で、お金をかけて水回りとか外装工事とか、お金をかけてキレイに維持している優良物件だ、とのことで感謝しているんですけど、自分が大家さんでそういうカンジで収入からまた修繕費や維持費を出さねばなりません。

物価変動で家賃が変動したりしますから、不動産投資はインフレに強いと言われます。

しかし、それ以上に、古くなる一方で、家賃・礼金・敷金で維持していきながら、金融機関への返済。

これは日経新聞情報ですが、昨今のマイナス金利に基づく低金利で、マンション建設が過剰になり、空き物件が増えているという都市部の状況らしいです。

どうやら大家さんにとってのアキレス腱は、空室になることみたいだと理解したんですけど、供給過剰で、しかも、自分の素人感覚だと、魅力的な物件なのかどうかわからない。

空室が続けば、家賃を下げる措置とかしなければなりません。

ワタシのマンションも今、最上階が1室空いてますが、インターネットの不動産情報でその物件の家賃を調べたところ、ワタシの家賃よりも4千円も安いことがわかり、不動産屋さん経由で、「長く住んで空室にしないことに貢献しているのに、長く住んで割高な家賃になるのはおかしい」とクレームして、家賃を下げるか、先月の契約更新の際に却下になったトイレへのウォシュレット設置をするか二者択一を迫り、今回はウォシュレット設置で許してあげました。

2年先の更新前には、全室の家賃を調べ上げて、家賃を買い叩こうと思ってます。

そんなこともありますし、あと、ワタシが賃貸に住んで買わないのは、地震や天災で傾いたり、上の階で火事出されてウチが水浸しになったり、浸水がないとも限りません。

地震の地割れでマンション自体が崩壊する可能性もありますし、賃貸だったら、言葉悪いですけど、使い捨て的に、引っ越しちゃえばいいわけで、所有する危険は避けています。

南海トラフってあと50年のうちにはさすがにきますよね。

その住民としての視点を大家さん目線になると、そうやって物件が毀損した場合でも、金融機関への返済(借金)は残るわけで、下手すると物件排除というか壊して更地にするような費用もかかるかも知れない。

そう考えると、賃貸族としては大家さんには不動産経営して欲しいですが、自分でやるには、全く危険で厳しい。

なにせ、先日展望した通り、100歳までというライフプランではワタシはあと50年生きるわけで、その長期の中で、50年維持できる不動産投資などやる気は起きません。

とにかく借金嫌いですし。

参考ブログ記事
長期投資考<個別株投資とインデックス投資の共存>:30年がいかに変遷するか(コンピュータシステム業界の例)

住居としてマンションでなく、旅館経営という手もあるそうですが、旅館もまた、NHK朝の連続テレビドラマで2007年上半期放送の「どんと晴れ」のヒロインの比嘉愛未さんは可愛かったですが、とてもじゃないけどやってられない。
ドラマですから次々と問題起こるわけですが、到底無理ですね。

国内でこんなカンジなので、海外(主に新興国)不動産投資なんて、ウリとしては、少子高齢化の日本でなく着実に人口増加の新興国で、さらに経済成長の止まった日本よりも、これから経済成長の中で、不動産バブルが起きるという楽観的な展望の元にやってみましょう、ということで、実際海外不動産投資してる人に会ったこともありますが、とにかく遠い異国の地で、上記懸念事項にさらに、新興国のいい加減そうな規制とかルール、部屋を勝手に改装しちゃうとか日本人では考えられないような常識感とか、さらに到底無理だと思っています。

そんなカンジで、
  • 現金・預貯金と年金収入
  • 株式投資(までお金が回せるかどうか)
  • 怖い怖い不動産投資
という財産3分法は、ワタシの中では理屈が破綻しています。

http://www.morningstar.co.jp/event/1709semi/propertyagent/index.html

こういうセミナーとかありますけれど、この北野琴奈さんは、不動産投資で有名な人で、何棟(何室でなく)もマンション物件を経営なさっています。

もうここまでくると、投資・資産運用でなく、不動産マンション経営で、初心者が到底及ばない世界です。

下手こく(普通はそうなる)と、破綻というよりも、破産倒産というような世界になってきます。

北野氏の記事しか読んだことないですけれど、すごくわかりやすく、簡単そうに、自分でもできそうな錯覚を覚えますが、とんでもないです。その気にならないことです。

最近のニュース
中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに

<結論>

借金をして自分の現在の資産規模を越えた規模の投資と分不相応な金額を抱えてまで、クジラを一気に狙いにいって、船ごと沈むような危険は冒さないようにしたいですね。

当ブログでお勧めしている投信は、自分で買える規模で、万が一という場合も借金を抱えることはありません。
(投信によっては、自分の予算をはるかに越えた規模の投資を行うことができますが、しくじると反動で借金を返済することになります。)

投資信託で、インデックスファンドで、バランスファンドで、地球全体に投資して、地球全体の成長の果実を得るという方法を、60歳まで利用できるイデコと、20年利用できるつみたてNISAの免税措置と、所得控除の恩恵を得つつ、手堅くいきませんか。

<参考過去ブログ記事>

投資信託は暴落でも0円にならない(条件付き:本文参照)


長期投資考<個別株投資とインデックス投資の共存>:30年がいかに変遷するか(コンピュータシステム業界の例)

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さかなクンのように、「いっさん」で結構です。「様」とか「さん」とか要りません。
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ただし、コモンズ投信株式会社の関係者については、記事削除の強要や、ワタシが事実を書いているのに事実無根という全く根拠の無い言いがかりや、名誉なんてないくせにいちいち名誉毀損と言い、いちいち弁護士による係争をチラつかせた脅迫コメントしか書かないため、コメント欄の使用を禁じます。