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2017年6月10日土曜日

不動産投資についての考え方


今日、ツィッターでこんなツィートを見かけました。
予めお断りしておきますが、

モッティーさんの考え・行動に異を唱えるわけではありません。

ということで、ブログ記事のネタに困っていた矢先なので、不動産投資について考えを書きたいと思います。

ワタシは、中学三年生の9月に父を急性心不全で亡くしました。

母がどうやってやり繰りして中央大学卒業まで食わしてくれたのかは全く知りません。

今82歳になる母を介護しつつ、非正規社員でワタシは生活しているわけですが、母の認知症が進行しきっちゃわないうちに、母の経営してたアパートは土地ごと売却してもらいました。

姉たちがいますが、たぶん相続にはワタシが指名されていると思うその物件。

でもワタシは残されては困るからです。

ツィッターで懇意にしてくれてて、ワタシのこのブログでも再三登場いただいている堀田かつひこさんは、不動産投資家として実際、上手に経営なさっています。
【引用元:ツィッターの堀田さんのプロフィールページ】

堀田さんの不動産投資のツィートを見ると、とにかく不動産に関する感性が違う。

悪いけど、ボロ屋にしか見えない物件が、お宝だとおっしゃったり、到底理解できないというか、ワタシには無理な世界。

ワタシが何で、土地もアパートも母に売却して処分してもらったかというと、

堀田さんのように上手に経営する自信がない

からです。

不動産について全く素人ということもありますけれど、ワタシは、1990年以来ずっと賃貸マンション生活を続けて今、住んでいるマンションのままで最期まで住もうと思っています。

マンション経営したことはないけど、賃貸に住み続けている歴・約30年、観察してワタシには大家さんになることは到底無理だとわかったことですけれど。。。

まず、物件の経年劣化は避けられないということです。

修繕費用なんて到底捻出できない。

個々の家の、住人の瑕疵による修繕は実費なり、敷金など住人の負担でしょうけれど、普通に住んでて経年劣化の部分は大家さん持ちです。

また共用部分の管理もあります。マンションの屋上や屋上からの雨どいや、外壁など。

今のマンションは、ほぼ新築の状態で住み始めて、もう25年くらい居座ってるんですけれど、その間、全室が埋まっていたわけではありません。

ひどい場合は、1室10ヶ月も空いてたことがあります。

その間、ずっとその部屋賃が入ってこないわけです。

そんなの自分で営業できるわけでなし、空いてるまま、不動産屋さんには管理費など払うのでしょう?

全室空いてたって、マンションはどんどん古くなります。

古くなれば修繕が必要です。

空いてしまえば、その分、家賃を下げたり譲歩しなくてはなりません。

物件に問題なく経営してても、隣の建物で、ロックンローラーとかピアノの騒音問題あったり、いきなり日照権とか、電波受信不良の問題おきたり、カルト宗教集団のビルがドーンと建ったりする、周辺環境の問題もありえます。

それらいろいろある中で、どうやって維持していくのでしょう?

マンションを建てた(中古で買った)分のローンの返済もあるのでしょう?

いや〜、支出のことばっかりで、しかも古くなる分、家賃は下がります。下がるはず。

下げざるをえないはず。

でも、老朽化したり、支出はどんどん増えるわけです。ローン返済は固定費として。

ワタシは今50歳。今から到底ローン返済は無理(ってワタシの場合は相続でその心配はないわけですが)です。

収支トントンにするのも大変そうなのに、本当に気が狂いそうです。

母は、給与収入やペーパー資産(投資信託)だけじゃなくて実物資産も絶対必要だから、と言ってました。

でも、ワタシの考える不動産経営はそんなカンジ。

だって、浸水とか自然災害(を食いそうな立地ではなかったけど)があったら、それで一気に価値とか下がりそうです。

地震で傾いて、全員出ていっちゃったらどうするの?

ワタシは自分が住んでる今のマンションが地震とかで傾いたりして住めなくなったら、他に住めるマンションに引っ越すだけです。

引越し先が気に入らなかったらまた引っ越す。

でもね。自分の経営するマンション。

ピサの斜塔みたいに傾いて修繕不可能になったら取り壊す費用なんて負担できない。

一体、そのガレキと跡地はどうするの?

土地の価格ってどう決まるの?固定資産税で決まってる値段通りに買ってもらえるものなの?

地震とかで地割れしたら、権利とかどうなるの?

でも買ってもらっても仲介業者にいくら取られるの?

それはワタシがいくつの時なの?

南海トラフがきたらどうするの?損害保険でローンも返済できるの?

そんな損害保険、保険料いくらなの?

ということで、REIT(不動産投資信託)インデックスさえ、やめてしまいました。

値動きが違うだろうということと、1物件だけでなく広範に分散できると思って、先進国、日本、新興国とREITインデックス積み立ててましたけど、そんなのの積み重なったやつだと思ったら怖くなってしまってね。

でも、ワタシは今、賃貸マンションに住んでるわけで、今の大家さんが経営しつづけてくれないと、ワタシはこの家に住んで一生を遂げられないわけで、それで、不動産経営を全く否定するどころか、その恩恵に預かってるわけですし、でも

自分では絶対無理!!

です。

<結論>
ワタシは不動産投資はしない。

でも不動産投資をしてくれる人が居てくれるからワタシは暮らしていられる。

<注意>
堀田さんは、不動産投資に天性の才能をお持ちで、また相当勉強しておられ、いろんな経験を経て成功されている。

始めれば誰もが堀田さんになれるわけじゃあない!ということは自覚しましょう。

可能性は否定しない。でもブログやサイトや本に書いてないことだってたくさんあるはず。

ワタシは実家の庭から石油が出て収入に困らない状態になって安心して投資できる身分になったとしても不動産投資はできない。

※モッティーさん、成功を祈ります。ブログ記事のきっかけ提供、ありがとうございます。


4 件のコメント:

  1. 不動産はレバレッジ前提なのが怖いです。

    株もリスクですが、現物買っている限りは生活に支障がないのがまだ楽です。

    堀田さんは生活スタイルや価値観も含めて私も尊敬しています。

    返信削除
    返信
    1. たばぞうさん、こんにちは。
      コメントありがとうございます。
      そうですね。頭金からローン組んで、そのサイズでの運用ですからね。
      おっしゃる通り、現物であれば、ゼロになって終わり。
      レバレッジは、借金というマイナスが残るのが恐ろしいですね。
      そう。
      ワタシも堀田さん、大好きで会ったこと無いけど、なぜか気が合うんです。
      またコメントくださいね。
      今後とも弊ブログをよろしくご愛顧ください。

      削除
  2. たびたびコメント恐縮です

    ほぼ突起が見えてる気がするのは、私がまだ坊やなのでしょうか?笑



    不動産投資のアンケートに答えたらJALのマイレージが貰えるキャンペーンで、
    勧誘電話かかりまくりな日々です・笑

    都内のスカイコートって会社なんですが、いわゆるサブリース契約で
    家賃保証しますってヤツですね

    都内は家賃下落ほとんどないので安心ですよ!って、一番怪しい言葉を使ってきます・笑

    家賃収入に対するローンの支払いでのマイナス分を税金から控除できる制度を利用して、
    リターン稼ぐっぽいのですが、その制度がいつまで保証されるのかも不明で、
    とてもじゃないですけど手が出せない投資案件です(^^;

    それでもポストに投函されるチラシには、「無料!相続対策での不動産投資セミナー」
    ってのを散見する為、この業界は儲かってるのでしょうか。

    そういえば高校時代の親友が、マンション経営するとか言ってたのを思いだいました。

    そいつは野村総合研究所勤務で賢いから大丈夫だと思いますが、来月結婚式で
    会う際に、状況聞いてみようと思います。


    ちなみに私は、子供が自立したら老後30年ぐらい住めれば良い、
    中古の平屋物件買うまでは、いっさんと同じ賃貸暮らしです☆

    賃貸、便利ですよね~

    いつも、コメントし辛いコメントですみません(^^;

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    返信
    1. きっしゃんさん、こんばんは。
      コメントありがとうございます。
      まぁ、金融業界、不動産業界、アンケートで個人情報を入手して、たらい回しですからね。
      ワタシも前職の時、JPリターンズという不動産経営の会社が会社の携帯電話にしつこく電話かかってきましたね。
      不動産投資もいろいろありまして、1棟まるごとマンション経営するケースもあるし、ワンルームマンション1室というケースもあります。
      でも1室で空室になってしまったら、ローンを返すためにもう1室契約するとか、1室だと必ず埋まる可能性がないから複数契約とか、それでまた空室が生まれて、それを返済するために、、、ってゆうねずみ算式に借金が増える構造です。フランチャイズ経営のラーメン屋とかも全部同じ構造ですね。
      資産を狙って老後にいろんなワナがありますね。
      ワタシは今、50歳ですけど、ワタシが老後を迎えた時に、またどんな商法が産まれるか、それへの対応でボケ始めた自分が逃げ切れるかですね。
      コメントありがとうございます。
      今後とも弊ブログをよろしくご愛顧ください。

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