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2015年3月5日木曜日

REIT(不動産投資信託)についての考え方

REIT(不動産投資信託)についての話です。

その名の通り、投資信託の不動産版です。
上場REIT法人に投資家からの出資を集めて、不動産経営し、不動産の売却益や賃貸料収入を配当として還元する仕組みです。

【不動産投資・不動産経営について】
母がマンション経営をしていましたが、老朽化による保全や、店子さんが常時埋まってる状態に維持するのが大変なこと、管理をお願いしている不動産業者の方の高齢化など、不安とともに経営として到底ペイしないことから、生前に売却処分してくれるよう、ワタシから母にお願いしました。

ワタシは賃貸マンションの借りてる側ではありますが、その立場からすると、礼金・敷金とか月々も管理料とかあって、、、とか思いますが、母に聞くと、想像を絶する汚い住まい方をする方とかおられて、その修繕、復旧とかに礼金・敷金などでは到底賄えず、泣き寝入りで持ち出しになるケースとか多いらしくて。よくぞそんな状態でまだ持ってたもんだと感心するばかり。

入居者募集についても、外国人とか周囲への騒音問題だったりはまだしも、常識とか価値観の違いと言いますか、賃貸物件なのに、内部を大々的に自由に改修してしまって、すごいケースだと壁をぶち抜いて間取りまで変えてしまったり、家の中を一面ショッキングピンクに塗ってしまったりとか、想像を絶する利用の仕方をするケースもあったりして、そういうこともあり外国人お断りというケースも多いのだそうです。

日本国内でさえこの有り様ですから、海外不動産投資など、どうなっちゃうのかと、それこそ想像を絶する状況になるのではないかと危惧します。

また、国内、海外問わず、不動産投資は、銀行から融資を受けて経営するケースが多く、個人では、そう何件も維持することができません。
集中投資にならざるを得ず、リスク分散することができないということですね。

専門知識も経験もない素人には、手を出してはいけない世界なのかなとワタシは思います。

【REITについて】
REITに話を戻します。
個人で不動産経営するよりは、投資信託と同じですので少額(最低500円)から投資が可能で、身の丈に合った投資規模で投資することができると言えます。
また、REIT法人で管理運営が行われるので、手間などを心配することがないほか、複数の物件を扱うので、REIT法人1つだけでもリスク分散はある程度可能と言えます。

危惧することがあるとすれば、REITであっても、根っこは物件なので、経年劣化は避けられないこと。年を経れば老朽化しますし、価値も下がります。
企業が設備投資を行って設備の老朽化をうまく新陳代謝するのと同様に、REIT法人も適度に古くなった物件を売却したりうまく回転させてくれればいいのですが、それは経営手腕によると言えましょう。

そういう意味では、まだ歴史が浅く、市場も小さいREITは、伝統資産と言われる債券・株式に比べて、中長期的に成長が見込めるのか、という点は未知数で、長期投資に向いているのかはわかりません。

そう言うワタシは、REITに積立投資しています。
  • SMT J-REITインデックス    
  • SMT グローバルREITインデックス
  • SMT 新興国REITインデックス
市場が小さく、値動きが激しく、将来の上昇が読めないといったREITなので、オススメしないですが、ワタシの投資理由は単に、軸にしてる世界経済インデックスファンドによる債券・株式中心のポートフォリオに対して、REITは、債券・株式とは同じ動きはしないだろうということで、分散先のひとつにしてるだけです。
(そういう意味では金投資をやっているのと同じ理由です。オススメしないけど、債券・株式とは同じ動きはしないだろうということだけ。)
(出典:世界のREIT市場 三井住友トラストアセットマネジメント)

<参考>
値動きいの違いイメージ(出典:日経電子版 銘柄フォルダ)
上から、
  1. 世界経済インデックスファンド
  2. ひふみ投信
  3. 結い2101(鎌倉投信)
  4. TOPIX連動上場投資信託(ETF1306)
  5. SMTアジア新興国株式インデックス
  6. SMT J-REITインデックスオープン
  7. SMT グローバルREITインデックスオープン
  8. SMT 新興国REITインデックスオープン
どうでしょうか?
下3つの折れ線グラフがREITですが、値動き激しいし、上の5つの債券・株式インデックスファンドとかと明らかに動きが異なると思いませんか?

REIT法人どれがいいのか、わからないのでインデックスにしたのと、3ファンドとも、連動指数が配当込みになっているので、いいかなと。

REITの配当による分配金目当てに、国内の売れ筋投信はハイ・イールド債券に伍してREITのアクティブファンドが並びますが、分配金が出てしまうのが運用効率を下げるのは通常の投資信託と同じです。

また、REITをポートフォリオの主軸に据えるのも無謀で、せいぜい多くてポートフォリオの10%くらいが上限だと思います。

【結論】
  • REIT投資をオススメはしない。
  • REIT投資をする時は配当込み指数に連動してくれるインデックスで組入は10%が上限

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